Гражданская компания по операциям с недвижимостью (SCI)

Гражданская компания по операциям с недвижимостью (фр. la société civile immobilière, SCI) — это вид юридического лица во французском предпринимательском праве, позволяющий группе людей совместно совершать операции с недвижимостью, оптимизировав налогообложение. К таким операциям относятся покупка, управление, сдача в аренду, дарение и передача по наследству. Есть также разновидность SCI, задача которой — приобретение участка для строительства объекта и его последующей перепродажи (la SCI de construction-vente).

SCI обычно основывается членами одной семьи или группой друзей, иногда также группой инвесторов или застройщиков. Минимальное количество участников — двое, максимум законом не установлен. Каждый из членов обладает определенной долей имущества, размер которой зависит от суммы взносов и родственных связей. Эти доли можно покупать, продавать, дарить и передавать по наследству. Собственником недвижимости является SCI. Максимальный срок существования компании — 99 лет.

Члены компании вправе выбирать различные варианты договора по своему усмотрению. Например, родители могут передать детям право пользования (узуфрукт), сохранив право собственности, которое переходит наследникам только после смерти родителей. Такой тип владения обозначается термином «nue propriété». Близкие люди, не состоящие в браке или родственных отношениях, могут установить, чтобы в случае смерти одного из них его доля переходила к другому участнику, а не к прямым наследникам умершего. Такой вид договора называется «тонтина» (la tontine).

Частными видами SCI являются гражданская компания для инвестиций в недвижимость (la société civile de placements immobiliers, SCPI) и сходное с ней учреждение коллективных инвестиций в недвижимость (l’organisme de placement collectif immobilier, OPCI). В отличие от других SCI, основная функция SCPI и OPCI — получение и распределение инвестиционных доходов.

SCI может выбрать один из двух вариантов налогообложения: платить либо подоходный налог для физических лиц, либо корпоративный налог. В первом случае дивиденды, выплачиваемые участникам компании, не облагаются дополнительным налогом. При этом, если недвижимость сдается в аренду, каждый член SCI по отдельности платит подоходный налог пропорционально своей доле в компании. Например, если доля участника составляет 60 %, то он платит налог от 60 % прибыли, полученной компанией от аренды. В случае с корпоративным налогом дивиденды облагаются налогом на доход от капитала, но к ним применяется налоговая скидка в размере 40 %. Какой из двух режимов выгоднее, зависит от конкретного случая; этот вопрос стоит решать с налоговым консультантом. На практике SCI чаще выбирают подоходный налог для физических лиц.

Читайте также  Хорватская область Лика-Сень в поле зрения заграничных инвесторов

Вклады, внесенные в момент основания компании, освобождаются от пошлины на оформление права собственности. Вклады, внесенные после регистрации SCI, облагаются фиксированным налогом в размере 375 евро. Ставка повышается до 500 евро, если сумма взноса составляет более 225 тыс. евро.

При дарении или наследовании имущества в рамках SCI отсутствуют соответствующие налоги. Для пошлины на оформление права собственности определены вычеты, размер которых зависит от степени родства.

При продаже недвижимости члены компании платят налог на прирост капитала пропорционально своим долям. Его ставка равна ставке подоходного или корпоративного налога в зависимости от выбранного налогового режима. Если SCI продает недвижимость, то этот налог не платит тот член компании, который использует объект в качестве основного места жительства. При продаже долей налог на прирост капитала не платится, если доля находились в собственности члена SCI более 30 лет.

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru

WildWeb

Top.Mail.Ru